Cómo Comprar un “Short Sale”

Con un short sale o pre-reposecion, usted definitivamente puede encontrar una gran casa a un bajo precio

Por: Olga Peña Herrera. Con los valores de las casas ya bajas, un gran numero de casas en venta, programas como: el FHA y CalHFA que ayuda a compradores a financiar hasta un 97 por ciento y en algunos casos hasta un 102 por ciento con la opcion de que el vendedor cubra el pago de entre (down payment) y los costos de cierre, este es en realidad un mercado perfecto para compradores.

Muchos compradores buscan una casa que esta en ejecucion hipotecaria (foreclosure), pero aparentemente hay una gran equivocacion entre estos mismos compradores. La equivocacion es que todas casas que no se estan vendiendo como ventas regulares en el mercado de hoy son casas reposeidas por el banco. Esto no es el caso ya que en muchos casos esta venta puede ser un short sale o una pre-reposecion (pre-foreclosure), una subasta de casas reposeidas (foreclosure auction) o venta por parte del banco (REO). Al contrario de lo que usted puede estar pensando, hay diferencias entre estos tipos de ventas asi que exploraremos las diferencias entre comprar un short sale, comprar una casa reposeida en subasta y comprar una propiedad REO.

Si ponemos atencion a las vidas de las familias que se apresuraron a comprar una casa con 100 por ciento de financiamiento entre 2004-2006, estas familias no se esperaban que sus hogares tendrian un valor mucho mas bajo en 2008. Ahora estan atrapadas con casas que valen menos de lo que deben en el balance combinado de sus prestamos hipotecarios. Muchas veces sin poder refinanciar o de seguir pagando el incremento en el pago hipotecario, ellos deciden vender sus casas produciendo una perdida, esto es lo que se llama un short sale.

Una venta de pre-reposecion o pre-foreclosure no es necesariamente un short sale, aunque casi siempre lo es, por que hay algunas propiedades que si tienen valor y plus valia pero por razones “a” o “b” el dueño esta atrasado con los pagos y es forzado a vender hantes que ocurra la ejecucion hipotecaria (foreclosure).

En un short sale o pre-foreclosure, a menudo el vendedor ha dejado de hacer los pagos hipotecarios, cuando esto ocurre el banco empezara a llamar y ofrecer asistencia como una modificiacion del prestamo (loan modification), tolerancia por incumplimiento de pago (forebearance agreement), etc. Si el dueño de casa no califica para ninguna de estas opciones o ignora las llamadas (este es un gran error) y continua sin hacer los pagos hipotecarios, el banco podria esperar tan solo 3 o 4 meses despues de que no se hizo el primer pago hantes de empezar el proceso de ejecucion hipotecaria (foreclosure) al registrar el documento titulado “notice of default” y hacer una notificacion publica. Al ocurrir esto, el vendedor tiene tan solo un tiempo muy limitado para encontrar un comprador y lograr vender la casa. Generalmente 90 dias despues de que se registra el “notice of default” y el vendedor todavia no ha encontrado un comprador, el banco enviara un documento titulado “notice of sale” (notificacion de venta) que informa al dueño de casa cuando y donde ocurrira la venta por parte del banco (trustee sale). Normalmente el vendedor puede parar el proceso de foreclosure hasta 5 dias antes de la fecha de venta por parte del banco al ponerse al dia con los pagos hipotecarios o al vender la propiedad.

Si esta pensando comprar un short sale, usted debe entender que muchos short sales no se lograran vender por muchas razones. Yo personalmente puedo nombrar algunas. Algunos bancos son novatos con este tipo de ventas y aunque ya esten aprendiendo y mejorando el servicio, algunos empleados en los departamentos de mitigacion de perdida (loss mitigation) no estan tan bien informados sobre las condiciones del mercado en ciertas areas. En algunas ocaciones, ellos solo se enfocan en lo matematico de la transacion y no la realidad. En otras ocaciones puede ser por la cula de un sobre-avaluo o “broker price opinion” hecho por un appraiser escojido por el banco que viene de un mercado totalmente diferente. En otras ocaciones no es ni la falta de conocimiento ni un mal avaluo pero simplemente la falta de empleados disponibles que procesan las transaciones de short sales.

Aun asi, si usted quiere comprar un short sale o pre-reposecion, lo primero que necesitara es paciencia por que este tipo de transaciones toman mas tiempo que una transacion de compra regular. Usted tambien va a necesitar una pre-aprovacion de su banco para comprar la casa y no solo una pre-calificacion. Una broker price opinion no necesariamente comprueba que usted puede comprar. En cambio una pre-aprovacion es un analisis de su situacion financiera mas detallada e indicaria al banco que usted es un comprador con potecial lo cual provee una transacion de compra con retrasos minimos.

Con un short sale o pre-reposecion, usted definitivamente puede encontrar una gran casa a un bajo precio pero usted necesitara de un Realtor que entienda el proceso para que no haya panico, equivocaciones por falta de experiencia con este tipo de transaciones. Su Realtor necesita saber que preguntas clave debera hacerle al agente del vendedor para poder analizar si tiene sentido poner una oferta y no perder el tiempo y dinero del comprador y vendedor.

Si usted es un inversionista, ningun Realtor  le ayudara a comprar una casa de inversion en la cual ya se a registrado el “notice of default” simplemente por que hay leyes que protegen a los dueños de casas que tienen problemas con sus hipotecas para que no sean victimas y tomen ventaja de ellos.

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